住宅地產調控持續從緊之時，商業地產的“吸金”能力正與日俱增。近年來，作為商業地產的一種“舶來”業態，奧特萊斯在國內正被(bei)高速復制，大(da)有井噴之勢。

      繼百聯集團宣布將與西蒙地產集團在上海迪斯尼旁合作開發(fa)全國最大(da)的(de)奧(ao)特萊(lai)斯項目后，珠江地(di)產(chan)集團商業(ye)地(di)產(chan)副總經(jing)(jing)理張遜也(ye)于近(jin)日對《第一(yi)財經(jing)(jing)日報》記者表(biao)示，珠江地(di)產(chan)投資建設的(de)上(shang)海(hai)青浦(pu)奧(ao)特萊(lai)斯項目——米格天地(di)，將(jiang)于今年年底入市。也(ye)就是說，屆時，上(shang)海(hai)將(jiang)至少有5個大(da)牌(pai)企業(ye)操刀的(de)奧(ao)特萊(lai)斯，多巨頭搶(qiang)奪市場的(de)激烈局面或將(jiang)不(bu)可避免(mian)。

      有(you)業內(nei)人(ren)士(shi)(shi)表示，不斷涌(yong)現的奧特萊斯的日子(zi)其實并(bing)不都那么好過，一些項目不僅(jin)由于品牌(pai)資(zi)源的匱乏被貼上“山寨”標(biao)簽，經營上也是舉步維艱。已有(you)不少(shao)業內(nei)人(ren)士(shi)(shi)開始擔憂，隨著(zhu)這一“舶(bo)來”業態的迅速(su)(su)壯大(da)，行業的首輪洗牌(pai)將(jiang)加(jia)速(su)(su)來臨。

超200個奧特萊斯沖擊市場 

      “我每個月發完工資，第一個念頭就是直奔奧特萊斯。”說起上海百聯青浦奧特萊斯，家住上海松江區的喬小姐抑(yi)制不住內(nei)心的興奮，“那邊唯一的缺點就是人太多了(le)，很多時候車沒(mei)地(di)方停，吃飯也要排(pai)好久的隊。”

      奧特萊斯，是英文Outlets的中文直譯，在零售商業領域專指由銷售名牌過季、下架、斷碼商品的商店組成的購物中心。上述喬小姐所(suo)說的(de)，是位(wei)于(yu)(yu)上海(hai)滬青平高速(su)趙巷出口附近的(de)百聯青浦奧(ao)特(te)萊斯。這是業內公認經(jing)營得較(jiao)好(hao)的(de)奧(ao)特(te)萊斯——公開資(zi)料顯示(shi)，該項目(mu)于(yu)(yu)2006年(nian)4月入市，2010年(nian)底商鋪數為288家，營收已達15.29億元。

      近日(ri)，記(ji)者在百聯青浦(pu)奧特萊斯項目(mu)現場(chang)看到(dao)，雖然(ran)是(shi)工(gong)作日(ri)，但(dan)項目(mu)停車場(chang)已是(shi)爆滿，從車牌歸屬地(di)上看，上海本地(di)的(de)車輛與江、浙等(deng)省份的(de)車輛基本“五五開”。有(you)知情人(ren)(ren)士向記(ji)者透露，該項目(mu)的(de)營業額在國(guo)內相同(tong)業態中已處于(yu)第一的(de)位置，平時(shi)日(ri)車流量(liang)約(yue)為1500輛，周末的(de)客流量(liang)可達15000人(ren)(ren)以上，同(tong)時(shi)，不少品牌店的(de)單體(ti)銷售額都是(shi)該品牌的(de)全國(guo)銷售冠軍。

      張遜(xun)告訴記(ji)者，奧特萊(lai)斯這個業(ye)(ye)態(tai)不僅帶(dai)(dai)動商業(ye)(ye)，還(huan)帶(dai)(dai)動旅游(you)以及(ji)其他(ta)區(qu)域性的(de)(de)經(jing)濟(ji)業(ye)(ye)態(tai)的(de)(de)發(fa)展。同(tong)時，隨著中國(guo)的(de)(de)發(fa)展，越來越多的(de)(de)國(guo)際品(pin)(pin)牌的(de)(de)市場布點和發(fa)行的(de)(de)節奏會越來越快，他(ta)們也有銷售(shou)自己過季的(de)(de)、斷碼的(de)(de)品(pin)(pin)牌的(de)(de)需求。

      在(zai)綜合高(gao)收(shou)益(yi)期望以及成功樣(yang)本的誘(you)惑下，這(zhe)一(yi)誕生于(yu)美國、已有一(yi)百多(duo)年歷史，并于(yu)1992年進入中國的業態，目(mu)前正迅速在(zai)國內(nei)“遍地開花”。

      今年(nian)3月(yue)初，世界上最大的名牌折扣購物中心開發(fa)商(shang)美國西(xi)蒙(meng)地產集(ji)團與百聯集(ji)團簽約(yue)，雙(shuang)方將合資在(zai)浦東迪斯(si)(si)尼主(zhu)題樂(le)園西(xi)側建一個(ge)占地300畝的“至尊奧特萊斯(si)(si)”。

      百(bai)聯集(ji)團(tuan)董事長馬新生透露，這次百(bai)聯與西蒙集(ji)團(tuan)建造的奧特萊斯將(jiang)大大超越以(yi)往國(guo)內其他(ta)奧特萊斯，計劃投(tou)資規(gui)模將(jiang)超過10億(yi)元(yuan)人民幣，預計將(jiang)在2014~2015年(nian)建成。據悉，百(bai)聯集(ji)團(tuan)方面目(mu)標是(shi)在2014年(nian)形成全國(guo)10家奧特萊斯的規(gui)模。

      無獨有(you)偶(ou)，去(qu)年首(shou)創置業(ye)也(ye)聯手(shou)中國基(ji)建集團(香港)，合資成立奧(ao)特(te)萊斯(si)(中國)有(you)限公司(si)，推出奧(ao)特(te)萊斯(si)新品(pin)牌“芭蕾(lei)雨”，并表(biao)示(shi)未(wei)來5~10年將在國內(nei)建立30家“芭蕾(lei)雨”。同時(shi)，以服裝為主業(ye)的杉杉控(kong)(kong)股也(ye)已闖(chuang)入商業(ye)地產，大(da)搞奧(ao)特(te)萊斯(si)。杉杉控(kong)(kong)股董事局主席鄭(zheng)永剛曾對本(ben)報記(ji)者表(biao)示(shi)，未(wei)來十年，杉杉集團計劃在國內(nei)打造15~20家奧(ao)特(te)萊斯(si)。

      此外(wai)，珠(zhu)江投(tou)資(zi)集團(tuan)(tuan)、友阿股份、寶龍集團(tuan)(tuan)等(deng)企(qi)業也(ye)在奧(ao)特(te)萊(lai)(lai)斯(si)(si)項目建設上不遺余力。據不完(wan)全統(tong)計，目前，國內(nei)以奧(ao)特(te)萊(lai)(lai)斯(si)(si)為(wei)名(ming)的購物(wu)中(zhong)心至少已達200個，比較著名(ming)的有北京(jing)燕莎奧(ao)特(te)萊(lai)(lai)斯(si)(si)、北京(jing)賽特(te)奧(ao)特(te)萊(lai)(lai)斯(si)(si)、上海青(qing)浦百(bai)聯奧(ao)特(te)萊(lai)(lai)斯(si)(si)、天津佛羅(luo)倫薩(sa)小鎮等(deng)。

行業風險隱現

      事實上(shang)，珠江地(di)產投資開發的(de)米格(ge)天地(di)，就在上(shang)海青浦奧(ao)特萊斯(si)的(de)正對面，目(mu)前(qian)項目(mu)的(de)主體工(gong)程已基本完工(gong)，巨大的(de)招商廣(guang)告牌昭示(shi)該區域兩(liang)個奧(ao)特萊斯(si)的(de)激烈競爭即將(jiang)到來。

      負責操(cao)刀米(mi)格(ge)天地(di)(di)項目(mu)的(de)(de)珠江(jiang)商業(ye)(ye)運營公司華(hua)東(dong)地(di)(di)區(qu)(qu)常務副總經理吳歷華(hua)告訴記者，當地(di)(di)政府希望(wang)將(jiang)趙(zhao)巷打造成超級商業(ye)(ye)集(ji)聚(ju)區(qu)(qu)，他們希望(wang)米(mi)格(ge)天地(di)(di)的(de)(de)加入(ru)，一方面將(jiang)“蛋糕”做大，為更多的(de)(de)品牌進入(ru)這(zhe)個區(qu)(qu)域及區(qu)(qu)域內(nei)品牌提升提供(gong)一個平(ping)臺(tai)，同(tong)時(shi)，通過業(ye)(ye)態的(de)(de)聚(ju)集(ji)在這(zhe)個地(di)(di)區(qu)(qu)形成一個“零售折扣商圈”的(de)(de)概念,能有效打造區(qu)(qu)域及城市(shi)商業(ye)(ye)名片，完善上海零售商業(ye)(ye)階梯式的(de)(de)有機產(chan)業(ye)(ye)鏈條。

      吳歷(li)華指出，奧特萊斯(si)這(zhe)(zhe)一業態在(zai)國內發展速(su)度(du)確實已經(jing)過快，但其中符合成(cheng)功條件(jian)的(de)(de)項目(mu)確實很(hen)少，現(xian)有的(de)(de)這(zhe)(zhe)些(xie)項目(mu)在(zai)硬件(jian)、軟件(jian)及國際(ji)(ji)化的(de)(de)專(zhuan)業運(yun)營方面還是有很(hen)大的(de)(de)發展空間(jian)。“風險肯定(ding)存(cun)在(zai)，盲(mang)目(mu)地復制概念已經(jing)不能(neng)得(de)到(dao)品牌(pai)商家及消費者的(de)(de)認同，因此(ci)，引(yin)進國外的(de)(de)一些(xie)經(jing)驗(yan)豐富的(de)(de)合作(zuo)伙伴而(er)得(de)到(dao)國際(ji)(ji)標準的(de)(de)軟硬件(jian)的(de)(de)同時，做好各項落(luo)地工作(zuo)顯得(de)很(hen)重要。”

      目前，在(zai)選擇(ze)進軍奧(ao)(ao)特萊斯時，不少開發商都傾向(xiang)于與(yu)實力雄厚的專業(ye)奧(ao)(ao)特萊斯運(yun)營商合作。

      以(yi)上海為例，百聯青浦奧(ao)特萊斯在建設初期(qi)引入(ru)香港九龍倉集團(tuan)共同合作(zuo)。百聯集團(tuan)在商(shang)貿流(liu)通領域經驗(yan)豐富(fu)，而引入(ru)九龍倉則可(ke)以(yi)給(gei)項目提供國際(ji)品牌招商(shang)方(fang)面的支持；米格天地項目的顧問(wen)方(fang)也是來頭不小，該項目的顧問(wen)方(fang)The Outlet！Company在日本、韓國、馬(ma)來西亞均有(you)成功運營奧(ao)特萊斯的經驗(yan)。

      但業內(nei)人士認為，一(yi)個運(yun)營良(liang)好(hao)的奧(ao)特萊斯需(xu)具(ju)備諸多(duo)苛刻(ke)的條件。“目前國內(nei)的奧(ao)特萊斯大多(duo)只是一(yi)個概念(nian)，充(chong)其量只能說是‘山寨(zhai)’或是‘盜(dao)版’，真正實現一(yi)線品牌集聚并運(yun)營良(liang)好(hao)的奧(ao)特萊斯項目并不多(duo)。”

      記者調查發現，部分奧(ao)特(te)(te)(te)萊斯(si)(si)項目(mu)在(zai)國(guo)內的(de)經營的(de)確不(bu)盡如人意。一(yi)(yi)些缺(que)乏(fa)品(pin)牌(pai)競爭力的(de)奧(ao)特(te)(te)(te)萊斯(si)(si)項目(mu)出租率不(bu)高，日(ri)常顧(gu)客十分稀少(shao)，2011年10月，寧波奧(ao)特(te)(te)(te)萊斯(si)(si)廣場更是因為(wei)資金鏈(lian)斷裂倒閉，該(gai)事件(jian)也給熱(re)火朝天的(de)奧(ao)特(te)(te)(te)萊斯(si)(si)投資澆了(le)盆冷水(shui)。同(tong)時，有媒體(ti)報道，青(qing)島(dao)第一(yi)(yi)家試水(shui)的(de)康城奧(ao)特(te)(te)(te)萊斯(si)(si)僅僅開業了(le)一(yi)(yi)年多便悄然離場；重慶溫莎(sha)奧(ao)特(te)(te)(te)萊斯(si)(si)運營一(yi)(yi)年半后(hou)關門變茶葉賣(mai)場。

      近(jin)日，在上海北(bei)郊的(de)美蘭(lan)湖(hu)奧特萊斯(si)項(xiang)目現場，記者(zhe)也看到，約有(you)三分之一(yi)的(de)商(shang)鋪(pu)已經空置或(huo)正(zheng)待轉讓，在記者(zhe)走訪的(de)兩個小時里，除了(le)一(yi)家NIKE打折店(dian)有(you)少數(shu)顧客外，其他店(dian)鋪(pu)基本沒有(you)客人光顧。大(da)多數(shu)店(dian)鋪(pu)內貨源明顯(xian)不(bu)足，原來的(de)停車場以及幾部自動扶(fu)梯均已停用。

      在(zai)一家著名的(de)獨立第(di)三方消費點評網(wang)站上，“冷清”、“慘淡”幾乎成(cheng)了該奧特萊斯的(de)代名詞。現場(chang)美蘭湖(hu)物業的(de)一位工(gong)作人員(yuan)告訴記者，平時基本就是這個情況，周末的(de)人流量會稍微(wei)多一些。“以前生意還蠻好的(de)，也(ye)不知道為什么會搞成(cheng)現在(zai)這樣。” 

      顯然(ran)，無論是對奧(ao)特萊斯(si)開(kai)發商還是運(yun)(yun)營(ying)商來說(shuo)，開(kai)發了市(shi)(shi)場不等于就能得到(dao)這(zhe)個(ge)市(shi)(shi)場。市(shi)(shi)場分析人(ren)士指出，豐富的(de)(de)品牌合作資源(yuan)、國際化(hua)的(de)(de)專業(ye)運(yun)(yun)營(ying)管(guan)理(li)、前瞻性的(de)(de)選址及布局(ju)規(gui)劃(hua)將(jiang)(jiang)是開(kai)發奧(ao)特萊斯(si)的(de)(de)三大核心要素，而目前國內真正符(fu)合這(zhe)些標準的(de)(de)企業(ye)只是鳳毛(mao)麟(lin)角。隨(sui)著產業(ye)陣營(ying)的(de)(de)日漸龐大，奧(ao)特萊斯(si)或將(jiang)(jiang)迎(ying)來一輪較大規(gui)模的(de)(de)洗牌潮。